Radca prawny Patrycja Jasik, prowadzi kancelarię w Warszawie, specjalizuje się w prawie administracyjnym, budowlanym i z zakresu dróg publicznych. Doświadczenie zdobywała nie w tylko w ramach codziennej pracy w kancelarii, ale również w organach administracji publicznej.
Inwestycje z zakresu energii odnawialnej są coraz bardziej popularne. Czy lokalizowanie i cały proces budowlany dotyczący farm fotowoltaicznych i wiatrakowych rządzi się jakimiś odrębnymi prawami? Czy są specjalne regulacje czy też postępowanie jest takie samo jak w przypadku budowy na przykład domu?
Przede wszystkim nie wszędzie można zlokalizować takie urządzenia. Ze względu na duże zainteresowanie pozyskiwaniem energii z odnawialnych źródeł energii już w 2010r. wprowadzono szczególne zasady lokalizacji urządzeń wytwarzających energię w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wprowadzono wtedy przepisy nakazujące uwzględnienie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego urządzeń, wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100kW oraz ich stref ochronnych a także umożliwiające określenie w mpzp granic terenów pod budowę tych urządzeń oraz granice ich stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie, zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu oraz występowaniem znacznego oddziaływania tych urządzeń na środowisko.
Obecnie mamy zasadę, że w przypadku elektrowni wiatrowej, jej odległość od budynku mieszkalnego musi być co najmniej taka jak dziesięciokrotność całkowitej wysokości elektrowni wiatrowej. Odległość ta może zostać wyjątkowo zmieniona przez gminę w ramach uchwalanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak nie może być mniejsza niż 700 metrów.
Czy uzyskanie pozwolenia na budowę farmy to szybki i prosty proces?
Przedsięwzięcie związane z budową farm wiatrowych czy fotowoltaicznych związane jest z zaangażowaniem ogromnych środków finansowych. Proces realizacji inwestycji jest bardzo długi. Przygotowanie projektów inwestycyjnych poprzez doprowadzenie ich do ostatecznego pozwolenia na budowę, budowa i oddanie ich do eksploatacji to złożony i czasochłonny proces inwestycyjny.
Mamy tu do czynienia z wieloma ustawami – nie tylko z prawem budowalnym czy ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale też z ustawą o odnawialnych źródłach energii, ustawą o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych czy ustawą o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Czy do rozpoczęcia budowy wystarczy, że inwestor uzyska pozwolenie na budowę? Jakie jeszcze warunki muszą być spełnione?
Najważniejsze to by przed uzyskaniem jakiejkolwiek decyzji dokonać właściwego wyboru terenu. Należy sprawdzić czy istnieją realne możliwości przyłączenia farmy wiatrowej lub fotowoltaicznej do sieci elektroenergetycznej i jakie są warunki tego podłączenia. Inwestor musi pomyśleć też w jaki sposób zapewni sobie możliwość poprowadzenia sieci – umowa z właścicielami nieruchomości- zazwyczaj dzierżawa, służebność. Ważny jest także dojazd do nieruchomości,. Nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd lub drogę wewnętrzną, a także poprzez służebność drogi koniecznej. Ważne jest również to, czy ten dostęp jest odpowiedni, to znaczy czy zapewni dobre skomunikowanie nieruchomości, w tym transport elementów farmy.
Pamiętać też trzeba, że przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę konieczne jest posiadanie tytułu prawnego do gruntu. Inwestorzy wykorzystują najczęściej możliwości jakie daje umowa dzierżawy poprzez wydzierżawienie kilku hektarowego pola od rolnika. Ważne, żeby taka umowa była sprawdzona przez profesjonalistę – radcę prawnego czy adwokata, aby każda ze stron wiedziała jakie ma prawa i obowiązki.
A jeśli już potwierdzimy te wszystkie kwestie i znajdziemy odpowiednią nieruchomość, to jak dalej wygląda procedura?
Odpowiem jak prawnik: To zależy 😉I już tłumaczę, że mam na myśli różne wymagania ustawowe w zależności od tego, czy jest to elektrownia wiatrowa czy farma fotowoltaiczna. Częściowo procedura jest taka sama a w części inna.
To może zacznijmy od elektrowni wiatrowej. Co trzeba uzyskać przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę?
W przypadku elektrowni wiatrowej konieczne jest by miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał jej lokalizację. Określa on także maksymalną całkowitą wysokość elektrowni wiatrowej, maksymalną średnicę wirnika wraz z łopatami i maksymalną liczbę elektrowni wiatrowych.
A jeśli nie ma planu? Czy wtedy nie ma szans na inwestycję?
No cóż, można odpowiedzieć: to należy uchwalić. Tyle, że jest to proces długotrwały. Procedura uchwalania planu jest uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przed jego uchwaleniem dokonywana jest ocena oddziaływania na środowisko skutków jego przyjęcia. Ponadto w opracowywaniu planu bierze udział lokalne społeczeństwo – może zgłaszać uwagi do planu. Pamiętajmy też o tym, że uchwała o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego podlega kontroli przez wojewodę, może zostać też zaskarżona do sądu administracyjnego. Jak widać okres pomiędzy rozpoczęciem procedury planistycznej do wejścia w życie planu może być bardzo długi.
A jak wygląda procedura w przypadku farm fotowoltaicznych? Czym się różni?
Z inwestycjami fotowoltaicznymi jest trochę inaczej, ponieważ ich realizacja jest możliwa nawet jeżeli nie ma dla danej nieruchomości uchwalonego mpzp. Wtedy konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
A jakie są wspólne dla obu inwestycji procedury?
W obu przypadkach pierwszym krokiem będzie uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia, w przypadku farmy wiatrowej zawsze a fotowoltaiki w zależności od obszaru zabudowy. Tyle tylko, że w przypadku elektrowni wiatrowej najpierw trzeba zweryfikować czy mpzp w ogóle dopuszcza tego rodzaju inwestycję, bo po co nam decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach skoro i tak nie wybudujemy wiatraków?
Wracając do decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, to jest to taka decyzja, w której organ rozstrzyga czy zamiar inwestora może być zrealizowany na danym terenie, i decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia ma oczywiście kwestia ochrony zasobów środowiska. I tu w zależności od kwalifikacji może być konieczne przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko, co oczywiście przedłuży postępowanie.
W dalszej kolejności zarówno dla farm fotowoltaicznych jak i wiatrowych należy uzyskać pozwolenie na budowę. I tu obecnie też mogą pojawić się trudności, ponieważ właśnie jest w toku procedura uchwalania dużych zmian w ustawie prawo budowlane. Jeśli ktoś jest zainteresowany co się może zmienić zapraszam na mój profil na Instagramie lub Facebooku pod nazwą Podrodzezbudowa, opisałam tam dość szczegółowo planowane zmiany. Natomiast na moim blogu https://kancelariajasik.pl/category/po-drodze-z-budowa/ znajdziecie sporo innych informacji o procesie inwestycyjno-budowlanym. Jedną z przykładowych zmian jest to, że cały proces związany ze składaniem wniosków, pism w postępowaniu ma się odbywać wyłącznie w formie elektronicznej. Jak poradzą sobie z tym urzędy – trudno przewidzieć.
A z którą z tych decyzji jest największy problem? Która procedura trwa najdłużej?
W mojej ocenie to wszystko zależy od uwarunkowań. Pamiętać trzeba, że od każdej decyzji pozostałe strony postępowania, na przykład sąsiedzi, mogą wnosić odwołania a potem skargi do sądów administracyjnych. Z mojego doświadczenia wynika, że nierzadko samo rozpoznanie sprawy przez organ II instancji trwa kilka, kilkanaście miesięcy. Obecnie też dość długo czeka się na termin rozprawy przed WSA, co najmniej kilka miesięcy. Czasem te postępowania trwają latami, bo sąd uchyla decyzję, ona wraca do organu i cały proces zaczyna się od początku. Jeśli nie ma tego typu przeszkód to cała inwestycja i tak trwa około 4-5 lat. Także naprawdę trzeba uzbroić się w cierpliwość.
Na koniec jeszcze jedno pytanie. Czy właściciel gruntu, który nie chce oddawać nieruchomości w dzierżawę, ale planuje sam wybudować elektrownię jest w stanie samodzielnie uzyskać wszystkie pozwolenia. Czy ma to szansę jedynie inwestor, za którym stoi ogromny kapitał?
To jest bardzo dobre pytanie. Gorzej z jednoznaczną odpowiedzią. Może powiem tak: Nie da się wykluczyć, że ktoś poradzi sobie sam z przejściem całej procedury i uzyska niezbędne decyzje. Taka osoba musi mieć świadomość, że po pierwsze będzie musiała poświęcić sporo czasu na uzyskanie informacji co i gdzie należy złożyć, jak wypełnić, jakie dokumenty załączyć. Po drugie będzie musiała wykazać się sporą dozą cierpliwości by wszystkie wnioski wypełnić i w razie potrzeby uzupełnić zgodnie z wezwaniem organu. Mówimy oczywiście o osobie, która nigdy nie miała do czynienia z procesem inwestycyjnym. Tu od razu zaznaczę, że i tak będzie zmuszona skorzystać z pomocy w celu opracowania dokumentów jak ja to nazywam technicznych, na przykład projektu budowlanego, który może wykonać jedynie osoba z uprawnieniami projektowymi. Więc teoretycznie właściciel gruntu, który nie chce oddawać nieruchomości w dzierżawę, jest w stanie sam uzyskać pozwolenia, jeśli ma wystarczającą ilość motywacji i czasu.
__________________________________________
Dziękuję za rozmowę! Gościem Prawnej Akademii Rolnika była radca prawny Patrycja Jasik. Znajdziecie ją na blogu https://kancelariajasik.pl/category/po-drodze-z-budowa/oraz na stronie kancelarii https://kancelariajasik.pl/
Ja szczególnie polecam artykuł dotyczący roszczeń w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ta wiedza może przydać się każdemu rolnikowi. Artykuł znajdziecie na blogu – https://kancelariajasik.pl/jakie-roszczenia-przysluguja-w-zwiazku-z-uchwaleniem-lub-zmiana-planu-miejscowego/