Analiza umowy dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną, wiatrową lub biogazownię pokazuje, czy umowa chroni właściciela gruntu przez cały okres jej trwania, czyli zwykle 25-30 lat. Radca prawny sprawdza wysokość i waloryzację czynszu, zasady wypowiedzenia, cesję, służebności, podatki oraz obowiązek demontażu instalacji i rekultywacji gruntu. Projekt umowy przygotowuje inwestor, więc jego zapisy chronią najpierw interes inwestora. Analiza przed podpisem daje Ci argumenty do negocjacji i pozwala wyłapać zapisy, których po podpisaniu nie zmienisz.
Do Twojej skrzynki trafia 20 stron gęstego tekstu. Przedstawiciel inwestora zapewnia, że to „standardowy wzór”, a czynsz wygląda lepiej niż cokolwiek, co da się wyciągnąć z tej ziemi uprawą. Rozumiem, że kusi, żeby podpisać i mieć spokój.
Umowami dzierżawy pod fotowoltaikę i wiatraki zajmuję się od kilkunastu lat. W tym czasie nie widziałam jeszcze wzoru od inwestora, w którym nie dałoby się czegoś poprawić na korzyść właściciela gruntu. Czasem chodzi o kilka tysięcy złotych rocznie, a czasem o to, kto zapłaci za wywiezienie betonowych fundamentów za 30 lat.
Czym jest analiza umowy dzierżawy pod OZE?
Analiza umowy dzierżawy to sprawdzenie projektu umowy przez prawnika przed jej podpisaniem. Prawnik czyta każdy zapis z perspektywy właściciela gruntu i odpowiada na trzy pytania:
- Ile realnie zarobisz przez cały okres dzierżawy i czy te pieniądze są dobrze zabezpieczone?
- Jakie obowiązki i ograniczenia bierzesz na siebie, swoją rodzinę i następców?
- W jakim stanie odzyskasz ziemię, kiedy umowa się skończy?
W efekcie dostajesz umowę z komentarzami oraz listę zmian, o które warto powalczyć w rozmowie z inwestorem. Nie musisz znać kodeksów. Wystarczy, że zrozumiesz, co podpisujesz i dlaczego.
Dlaczego umowę od inwestora trzeba sprawdzić przed podpisem?
Umowę dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną, wiatrową czy biogazownię pisze prawnik inwestora. Jego zadaniem jest zabezpieczenie projektu wartego miliony złotych, a przy okazji spełnienie wymagań banku, który ten projekt sfinansuje. O Twój interes nikt po drugiej stronie stołu nie zadba.
Jest kilka powodów, dla których analiza umowy dzierżawy ma tu szczególne znaczenie.
Umowa wiąże Cię na pokolenie. Dzierżawy pod OZE zawiera się zwykle na 25-30 lat, często z możliwością przedłużenia. Przez ten czas ziemię mogą przejąć Twoje dzieci albo wnuki, a umowa przejdzie na nie razem ze wszystkimi obowiązkami.
Zapisy trafiają do księgi wieczystej. Inwestor zwykle chce ustanowienia służebności, prawa pierwokupu albo wpisu roszczeń. Takie wpisy zostają na nieruchomości i utrudniają jej sprzedaż, podział czy obciążenie hipoteką pod kredyt na gospodarstwo.
Po podpisie siła negocjacyjna się odwraca. Dopóki umowy nie ma, to Ty masz coś, bez czego inwestor nie ruszy z miejsca: ziemię. Po podpisaniu zmiana choćby jednego zdania wymaga jego zgody.
Inwestor dziś to nie zawsze inwestor jutro. Projekty OZE sprzedaje się dalej, czasem kilka razy. Firma, z którą negocjujesz, może za trzy lata przekazać umowę spółce, o której nigdy nie słyszałeś.
Co sprawdza prawnik podczas analizy umowy dzierżawy?
Każda umowa jest inna, ale w mojej praktyce te obszary wracają za każdym razem.
| Obszar umowy | Na co zwracam uwagę |
| Czynsz | Wysokość w fazie przygotowania projektu i w fazie eksploatacji, sposób liczenia (za hektar, za MW, procent od przychodu), terminy płatności, odsetki za opóźnienie |
| Waloryzacja | Czy czynsz rośnie co roku o wskaźnik inflacji GUS i czy spadek inflacji nie obniży stawki |
| Czas trwania | Długość okresu deweloperskiego, data rozpoczęcia właściwej dzierżawy, opcje przedłużenia |
| Wypowiedzenie | Kiedy inwestor może odejść bez konsekwencji i czy Ty masz jakiekolwiek prawo wypowiedzenia przy braku zapłaty |
| Cesja | Czy inwestor może przenieść umowę na inny podmiot bez Twojej zgody i kto wtedy odpowiada za zobowiązania |
| Służebności i wpisy | Jakie prawa trafią do księgi wieczystej i czy wygasną razem z umową |
| Podatki i opłaty | Kto zapłaci wyższy podatek od nieruchomości po zabudowie gruntu i inne daniny związane z inwestycją |
| Zabezpieczenia | Gwarancja bankowa, kaucja, oświadczenie o poddaniu się egzekucji z aktu notarialnego |
| Demontaż i rekultywacja | Termin usunięcia instalacji, zakres prac (także fundamenty i kable), kto płaci i co się dzieje, gdy inwestor upadnie |
| Szkody | Odszkodowanie za zniszczone uprawy, drenaż, drogi, ogrodzenia w trakcie budowy i eksploatacji |
| Poufność i wyłączność | Czy klauzula poufności pozwala Ci skonsultować umowę z prawnikiem i rodziną, jak długo blokuje Cię wyłączność |
Więcej o tym, dlaczego bank inwestora patrzy na te same zapisy, piszę w artykule o bankowalności umowy dzierżawy. Jeśli któryś termin z tabeli brzmi obco, zajrzyj do tekstu o 5 trudnych terminach w umowie dzierżawy.
Farma fotowoltaiczna, wiatrowa czy biogazownia: czym różnią się te umowy?
Na pierwszy rzut oka wszystkie wyglądają podobnie. Diabeł tkwi w tym, co konkretna instalacja robi z Twoją ziemią i z okolicą.
Umowa dzierżawy pod farmę fotowoltaiczną
Farma PV zajmuje zwykle całą wydzierżawioną powierzchnię. Grunt zostaje ogrodzony, a pod ziemią biegną kable. W takiej umowie sprawdzam przede wszystkim, czy czynsz obejmuje całą powierzchnię objętą umową, także tę pod drogami i pasami technicznymi. Ważny jest też zapis o stanie ziemi po demontażu, bo przez 30 lat bez uprawy gleba zmienia swoje właściwości. Warto też wiedzieć, że dla części gruntów rolnych budowa farmy wymaga miejscowego planu, a procedura planistyczna potrafi trwać latami. Umowa powinna jasno określać, ile czasu inwestor ma na uzyskanie pozwoleń i co dostajesz, kiedy czekasz.
Umowa dzierżawy pod farmę wiatrową
Turbina zajmuje niewielki kawałek gruntu, ale jej wpływ sięga dużo dalej. Inwestor potrzebuje placu montażowego, dróg dojazdowych, linii kablowych, często także przez działki sąsiadów. Przepisy o lokalizacji elektrowni wiatrowych działają też w drugą stronę: w pobliżu turbiny mogą pojawić się ograniczenia w stawianiu nowych budynków mieszkalnych. Zanim podpiszesz, sprawdź, czy nie zamykasz sobie drogi do budowy domu dla syna na sąsiedniej działce. W umowach wiatrowych dokładnie analizuję też służebności, bo często obejmują więcej hektarów niż sama dzierżawa.
Umowa dzierżawy pod biogazownię
Biogazownia to zakład przemysłowy na Twojej ziemi. Stoją tam zbiorniki, place, betonowe fundamenty, jeździ ciężki sprzęt. Rekultywacja takiego terenu kosztuje wielokrotnie więcej niż zdjęcie paneli, dlatego zabezpieczenie kosztów demontażu jest tu kluczowe. Inwestor często proponuje też umowę na dostawy substratu albo odbiór pofermentu. To osobny kontrakt i też trzeba go przeczytać, bo może Cię wiązać ilościami, których gospodarstwo nie wyprodukuje. Dochodzi odpowiedzialność za zanieczyszczenie gleby i wód oraz kwestia uciążliwości dla sąsiadów, z którymi dalej będziesz mieszkać po sąsiedzku.
Zapisy, które powinny zapalić czerwoną lampkę
Jeśli w projekcie umowy widzisz któryś z tych zapisów, zatrzymaj się przed podpisem:
- inwestor może wypowiedzieć umowę w każdej chwili „z ważnych przyczyn”, bez określenia, jakie to przyczyny,
- w okresie przygotowania projektu dostajesz symboliczną kwotę, a ten okres może trwać bez końca,
- czynsz nie podlega waloryzacji albo waloryzacja działa tylko w dół,
- cesja na dowolny podmiot bez Twojej zgody i bez przejęcia odpowiedzialności przez nowego dzierżawcę,
- służebności ustanowione na czas nieoznaczony, bez obowiązku ich zniesienia po zakończeniu dzierżawy,
- brak gwarancji bankowej lub innego zabezpieczenia kosztów demontażu,
- podatek od nieruchomości po zabudowie gruntu obciąża właściciela,
- klauzula poufności zakazuje pokazania umowy komukolwiek, łącznie z prawnikiem,
- wyłączność, która na kilka lat blokuje rozmowy z innymi inwestorami, a Ty nic za nią nie dostajesz.
Kiedy zlecić analizę umowy dzierżawy?
Najlepiej zanim podpiszesz cokolwiek. Dotyczy to także listu intencyjnego, umowy przedwstępnej czy „krótkiej umowy opcyjnej na start”. Te dokumenty często ustalają najważniejsze warunki, a właściwa umowa tylko je powtarza. Wtedy na negocjacje jest już za późno.
Drugi dobry moment przychodzi, kiedy inwestor odeśle Ci poprawioną wersję po Twoich uwagach. Zmiany w jednym punkcie potrafią przesunąć sens zapisów w innym miejscu umowy.
Jeśli umowę już podpisałeś, analiza wciąż ma sens. Pokaże Ci, jakie masz prawa i jak reagować, gdy inwestor zwleka z płatnościami, chce przenieść umowę albo zmienić jej warunki w aneksie.
Ile kosztuje analiza umowy dzierżawy?
Koszt zależy od zakresu pomocy. Szczegóły znajdziesz na stronie Sklep – dzierzawy.com.pl
Dla porównania: przy czynszu rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych rocznie jedna wynegocjowana poprawka w waloryzacji czy zabezpieczeniu demontażu zwraca koszt analizy wielokrotnie.
Najczęstsze pytania o analizę umowy dzierżawy
Czy muszę korzystać z prawnika, skoro inwestor mówi, że umowa jest standardowa?
Nie musisz, ale „standardowa” oznacza standard inwestora. Każdy wzór da się negocjować, a inwestorzy spodziewają się uwag od właścicieli gruntów. Profesjonalnie przygotowane poprawki zwykle przyspieszają rozmowy.
Ile trwa analiza umowy dzierżawy pod fotowoltaikę?
5 dni roboczych od zaksięgowania wpłaty
Czy dzierżawa pod fotowoltaikę wpływa na dopłaty i KRUS?
Grunt zajęty przez farmę przestaje być użytkowany rolniczo, więc tracisz do niego płatności bezpośrednie. Może to też zmienić powierzchnię gospodarstwa branego pod uwagę w KRUS. Te skutki warto sprawdzić przed podpisaniem umowy, bo wpływają na to, ile naprawdę zarobisz.
Co się stanie, jeśli inwestor zbankrutuje w trakcie umowy?
Bez zabezpieczeń zostajesz z instalacją na polu i roszczeniem wobec upadłej spółki. Dlatego w analizie tak dużą wagę przykładam do gwarancji bankowej, kaucji i poddania się egzekucji z aktu notarialnego.
Czy analiza obejmuje też umowę na farmę wiatrową albo biogazownię?
Tak. Analizuję umowy dzierżawy pod fotowoltaikę, farmy wiatrowe i biogazownie, a także umowy służebności, umowy przedwstępne i aneksy.
Masz na stole umowę od inwestora? Zadzwoń: 607-678-337 albo napisz: urbanek@kancelariaurbanek.com.pl. Przeczytam ją, zanim złożysz podpis na najbliższe 30 lat.
Monika Urbanek
radca prawny
Specjalizuje się w umowach dzierżawy gruntów pod inwestycje w odnawialne źródła energii. Od blisko 15 lat reprezentuje właścicieli nieruchomości w sprawach dotyczących farm fotowoltaicznych, elektrowni wiatrowych, magazynów energii i biogazowni.
Jej kancelaria prowadziła już setki takich spraw. To doświadczenie pozwala oceniać umowy nie tylko pod kątem warunków proponowanych dziś, lecz także sytuacji, które mogą pojawić się po kilkunastu lub kilkudziesięciu latach: zmiany inwestora, opóźnień w płatnościach czy zakończenia inwestycji. W pracy nad umową szczególną uwagę poświęca temu, by właściciel gruntu wiedział, jakie prawa zachowa i jak będzie mógł ich dochodzić.
Jest twórczynią Akademii Inwestycji OZE.