Inwestycje w odnawialne źródła energii, takie jak farmy fotowoltaiczne i wiatrowe, stały się jednym z najistotniejszych elementów transformacji energetycznej. Aby jednak te projekty mogły funkcjonować w sposób bezpieczny prawnie i finansowo, niezbędne jest odpowiednie uregulowanie kwestii dzierżawy gruntów, na których są realizowane. Umowy dzierżawy mogą trwać nawet kilkadziesiąt lat, a ich wartość ekonomiczna dla właściciela gruntów jest znacząca. Dlatego tak istotne jest, by zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości, zwłaszcza w kontekście płatności czynszu, podatków oraz odpowiedzialności za demontaż instalacji.
Poniżej omówię trzy najczęściej popełniane błędy w tych kwestiach, które mogą kosztować właścicieli nieruchomości niemało.
1. Brak zabezpieczeń płatności czynszu i podatków
Najczęściej popełniany błąd w umowach dzierżawy gruntów pod OZE to brak jakiegokolwiek zabezpieczenia płatności czynszu i podatków.
Może wydawać się to zaskakujące, ale wiele umów dzierżawy, zwłaszcza tych podpisywanych na samym początku boomu na farmy fotowoltaiczne i wiatrowe, nie przewiduje zabezpieczenia finansowego na pokrycie zaległych opłat. Właściciele gruntów często zakładają, że najemcy będą regularnie opłacać czynsz, jednak rzeczywistość bywa inna.
Problemy pojawiają się, gdy dzierżawca przestaje płacić czynsz lub nie opłaca podatków związanych z nieruchomością. W takim wypadku właściciel gruntu staje w obliczu poważnych strat finansowych. Brak zabezpieczenia oznacza, że właściciel nie ma żadnych narzędzi, aby zrekompensować zaległości w płatnościach. Co więcej, w sytuacji zaległości podatkowych, to na właścicielu gruntu spoczywa obowiązek uregulowania należności wobec organów podatkowych.
Aby tego uniknąć, w umowie dzierżawy należy zawrzeć mechanizm zabezpieczający płatności. Zabezpieczenia te powinny pokrywać nie tylko zaległy czynsz, ale także podatki, które mogą stać się problemem w przypadku niewypłacalności dzierżawcy.
2. Niewłaściwie ustanowione zabezpieczenie demontażu instalacji
Jednym z najważniejszych aspektów każdej umowy dzierżawy gruntów pod inwestycje OZE jest kwestia demontażu instalacji po zakończeniu dzierżawy. Błąd, który często pojawia się w umowach, to ustanawianie zabezpieczenia demontażu na zbyt późny termin, na przykład na rok przed zakończeniem umowy. Jest to problematyczne, ponieważ w praktyce dochodzi do wielu przypadków wcześniejszego rozwiązania umowy.
Załóżmy, że dzierżawca wypowiada umowę kilka lat przed jej zakończeniem, a w umowie przewidziano, że zabezpieczenie demontażu instalacji zostanie wniesione dopiero na rok przed planowanym zakończeniem dzierżawy. W takim przypadku właściciel gruntu pozostaje bez żadnych gwarancji, że instalacja zostanie zdemontowana na czas. Może to prowadzić do sytuacji, w której dzierżawca opuszcza nieruchomość, pozostawiając instalacje fotowoltaiczne lub wiatrowe, które muszą być usunięte przez właściciela gruntu na własny koszt.
Aby zabezpieczyć się przed takim scenariuszem, zabezpieczenie demontażu instalacji powinno być ustanowione na początku trwania umowy. Warto również przewidzieć mechanizm, który umożliwi dostosowywanie kwoty zabezpieczenia do aktualnych kosztów demontażu na każdym etapie trwania umowy.
3. Brak mechanizmu waloryzacji zabezpieczenia na demontaż
Trzecim, bardzo kosztownym błędem, jest brak mechanizmu waloryzacji zabezpieczenia na demontaż instalacji. W dzisiejszych czasach przewidzenie kosztów związanych z demontażem farmy fotowoltaicznej lub wiatrowej, która powstaje dzisiaj, za 10, 20 czy 30 lat, jest praktycznie niemożliwe. Koszty te mogą znacznie wzrosnąć w przyszłości, zarówno ze względu na inflację, jak i zmieniające się wymagania prawne oraz technologiczne.
W umowie dzierżawy powinien być jasno określony mechanizm pozwalający na bieżącą weryfikację wysokości zabezpieczenia w odniesieniu do zmieniających się kosztów demontażu. Waloryzacja zabezpieczenia powinna odbywać się regularnie, na przykład co kilka lat, i być oparta na realnych kalkulacjach, które uwzględniają aktualne stawki rynkowe. Niezastosowanie się do tego mechanizmu może prowadzić do sytuacji, w której na końcu okresu dzierżawy kwota zabezpieczenia okaże się niewystarczająca do pokrycia kosztów związanych z usunięciem instalacji.
Dodatkowo, warto rozważyć, aby zabezpieczenie obejmowało również możliwość wzrostu podatków, które w niektórych sytuacjach mogą przewyższyć koszty czynszu. Mechanizm ten chroni właściciela gruntu przed nieprzewidzianymi sytuacjami, w których obciążenia podatkowe stają się wyższe niż oczekiwano w momencie podpisywania umowy.
Jakie rozwiązania warto zastosować?
Aby uniknąć powyższych błędów, warto wdrożyć następujące rozwiązania:
- Zabezpieczenie finansowe na poczet zaległych płatności czynszu i podatków – może to być w formie kaucji, gwarancji bankowej lub weksla, które zabezpieczą interesy właściciela nieruchomości w przypadku niewypłacalności dzierżawcy.
- Wczesne ustanowienie zabezpieczenia demontażu – zabezpieczenie to powinno być wniesione na początku trwania umowy, a nie tuż przed jej zakończeniem, aby chronić właściciela gruntu w przypadku wcześniejszego zakończenia dzierżawy.
- Mechanizm waloryzacji kwoty zabezpieczenia – regularna aktualizacja zabezpieczenia powinna być częścią umowy dzierżawy. Warto rozważyć waloryzację kwoty zabezpieczenia co kilka lat, opartą na bieżących kosztach rynkowych związanych z demontażem instalacji oraz potencjalnym wzrostem obciążeń podatkowych.
Podsumowując, prawidłowe ustanowienie zabezpieczeń w umowach dzierżawy gruntów pod instalacje OZE jest kluczowe dla zabezpieczenia interesów właściciela nieruchomości. Brak odpowiednich mechanizmów może prowadzić do poważnych strat finansowych, a naprawienie tych błędów po fakcie może okazać się bardzo kosztowne. Dlatego tak ważne jest, aby każdy aspekt umowy dzierżawy – od zabezpieczeń płatności, przez mechanizm demontażu, aż po waloryzację – był starannie przemyślany i wdrożony już na etapie negocjacji kontraktu.
Jeśli potrzebujesz pomocy prawnej przy zaproponowanej Ci przez firmę umowie – wykup jednej z pakietów:
i napisz do mnie wiadomość na adres: urbanek@kancelariaurbanek.com.pl
