Serdecznie zapraszamy do obejrzenia najnowszego wywiadu Prawnej Akademi Rolnika, w którym radca prawny Monika Urbanek rozmawia z mecenas Agatą Wysocką o kluczowych zmianach w planowaniu przestrzennym w kontekście inwestycji OZE, takich jak farmy fotowoltaiczne i wiatrowe.
Czego dowiesz się z wywiadu:
Znaczenie reformy planowania przestrzennego:
Mecenas Agata Wysocka wyjaśnia, jak nadchodzące zmiany w przepisach planowania przestrzennego wpłyną na właścicieli gruntów oraz inwestorów. Reforma ta wprowadza nowe przepisy, które będą miały ogromne znaczenie, zwłaszcza dla nieruchomości niezabudowanych, gotowych na dzierżawę pod instalacje OZE.
Proces uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy:
Dowiedz się, dlaczego uzyskanie decyzji WZ przed końcem 2025 roku jest kluczowe dla właścicieli gruntów i inwestorów. Mecenas Wysocka szczegółowo omawia, jakie kroki należy podjąć, aby zdążyć przed wprowadzeniem nowych przepisów i jakie korzyści płyną z posiadania ostatecznej decyzji WZ.
Konsultacje społeczne i miejscowe plany zagospodarowania:
Zrozum, jakie znaczenie mają konsultacje społeczne w procesie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i jak nowe przepisy mogą przyspieszyć proces planowania instalacji OZE. Mecenas Wysocka tłumaczy, jak partycypacja społeczna wpływa na decyzje gmin i jakie są realne możliwości dla inwestorów.
Zintegrowany plan inwestycyjny:
Poznaj nowo wprowadzone narzędzie, jakim jest zintegrowany plan inwestycyjny, umożliwiający inwestorom OZE współfinansowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Dowiedz się, jakie korzyści przynosi to rozwiązanie zarówno dla gmin, jak i dla dużych firm inwestycyjnych.
Wywiad dostarcza cennych informacji dla właścicieli gruntów, którzy zastanawiają się nad dzierżawą swoich nieruchomości pod inwestycje OZE. Ekspertki dokładnie omawiają zmiany prawne, które mogą znacząco wpłynąć na decyzje inwestycyjne, oraz przedstawiają praktyczne porady dotyczące przygotowania się do nadchodzących reform.
Zapraszamy do obejrzenia wywiadu i śledzenia kolejnych materiałów Prawnej Akademii Rolnika. Dowiedz się, jak najlepiej wykorzystać swoje grunty w świetle nowych przepisów i zyskaj pewność, że Twoje decyzje są zgodne z aktualnym prawem.
Oglądaj teraz i bądź na bieżąco z najnowszymi zmianami w prawie planowania przestrzennego!
Tutaj możesz przeczytać cały wywiad:
r.pr. Monika Urbanek:
Dzień dobry, Witamy Was serdecznie w kolejnym wywiadzie prawnej Akademii Rolnika. Dzisiaj rozmawiam z mecenas Agatą Wysocką. Spotykamy się już kolejny raz i od razu Was odsyłam do poprzednich filmów dotyczących operatu szacunkowego oraz reformy planowania przestrzennego. Witam Cię Agata i dzień dobry. Dzisiaj porozmawiamy o temacie, który szczególnie interesuje moich klientów- osób, które są w Prawnej Akademii Rolnika, a mianowicie o planowaniu przestrzennym w kontekście inwestycji OZE, czyli budowy farm fotowoltaicznych i wiatrowych. Ja nazywam się Monika Urbanek, jestem radcą prawnym i mówię o tym temacie już dosyć długo. Udało mi się zaprosić Agatę do wspólnej rozmowy, ponieważ Agata jest specjalistą od prawa nieruchomości i zawiłości planowania przestrzennego i inwestycji, w których te wszystkie przepisy są brane pod uwagę, ponieważ no niestety cokolwiek chcecie zrobić na swojej nieruchomości to tych przepisów nie ominięcie i niestety nie ma zbytniej szansy, żeby je pominąć, więc trzeba się z nimi zaznajomić. Agata pierwsze pytanie: Postanowiłyśmy, że będzie krótko, konkretnie i na temat. Czy planowana zmiana przepisów w zakresie planowania przestrzennego, miejscowych planów, ogólnych planów i tych wszystkich zawiłości ma jakiekolwiek znaczenie dla właścicieli gruntów chcących wydzierżawić swoje nieruchomości pod budowę farm fotowoltaicznych czy wiatrowych? I czy ma to znaczenie również dla inwestorów?
r.pr. Agata Wysocka:
Zdecydowanie reforma planowania przestrzennego ma ogromne znaczenie, zwłaszcza dla właścicieli nieruchomości niezabudowanych, a takie są potencjalnie gotowe na dzierżawę. I skoro mamy dzisiaj rozmawiać o instalacjach OZE, przy czym uwaga nie rozmawiamy o farmach wiatrowych, rozmawiamy tutaj o panelach fotowoltaicznych, bo tego dotyczy reforma planowania. O tych przepisach, chociaż ogólnie w pigułce powinien wiedzieć każdy rolnik, który zamierza udostępnić swoją nieruchomość pod dzierżawę. Dlatego, że reforma planowania przestrzennego wprowadziła szereg nowych przepisów i udogodnień i utrudnień. W sumie to sobie dzisiaj to podsumujemy, które mają znaczenie dla tych instalacji, które mają dopiero powstać, dlatego że jak doskonale wiesz i uczysz w Prawnej Akademii Rolnika, nie na każdym gruncie w ogóle może powstać instalacja i cokolwiek obiecuje Wam firma fotowoltaiczna -dopiero przyszłe działania gminy zadecydują, czy farma w ogóle powstanie.
r.pr. Monika Urbanek:
Agata, wielu klientów mówi podczas konsultacji w ostatnim czasie, że inwestorzy bardzo ich poganiają i mówią, że ten rok i kolejny jest takim kluczowym czasem, w którym trzeba ruszyć z tą inwestycją. A z inwestycją może nie, ale trzeba pozałatwiać kwestie administracyjne. Poganiają, przyśpieszają. Czy jest to zasadne i czy to ma jakiś związek z tą reformą?
r.pr. Agata Wysocka:
To jest dla mnie zrozumiałe, dlatego, że jesteśmy aktualnie w okresie przejściowym, to znaczy nagrywamy ten film w 2024 roku i czekamy do takiej daty granicznej, mianowicie 1 stycznia 2026. Tego dnia wejdą w życie istotne przepisy i tak naprawdę wszyscy inwestorzy chcą zdążyć z pozyskaniem decyzji o warunkach zabudowy na instalacje OZE. Dlaczego? Ano dlatego, że wszystkie decyzje WZ, które będą ostateczne do 31 grudnia 2025, będą ważne po wejściu w życie nowych przepisów, będą ważne na przyszłość i co istotne będą ważne bezterminowo.
r.pr. Monika Urbanek:
Po nowelizacji przepisów WZ-ki będą ważne już tylko przez lat pięć. Dlatego wszystkim się śpieszy, żeby pozyskać decyzję WZ i nie być uzależnionym od nowych przepisów. Powiedz czy jest możliwe w Twojej ocenie powiedzmy w półtora roku troszkę więcej zakończenie tego procesu, doprowadzenie do uzyskania tej WZ-ki – jeszcze trochę czasu zostało.
r.pr. Agata Wysocka:
To zależy, ale moim zdaniem warto. Jeżeli jakiś rolnik zdecyduje się jeszcze w tym roku, czyli w 2024 roku, podpisać umowę dzierżawy. To jest realne, chociaż oczywiście to zależy od gminy w Polsce, ale moim zdaniem jest jeszcze realne pozyskanie WZ-ki, a tym samym realne będzie rozpoczęcie budowy farmy i pobieranie czynszu dzierżawy.
r.pr. Monika Urbanek:
Powiedz mi. Jakie znaczenie dla tych inwestycji mają ogólne plany, które mają powstać w każdej gminie, co też jest pod dużym znakiem zapytania? Czy one w ogóle powstaną w takim terminie, Bo te półtora roku z kawałkiem to tak naprawdę na cały ten proces administracyjny, z uwzględnieniem jeszcze szerokich konsultacji społecznych i lokalnych mieszkańców, no to tak się wydaje, że to jest bardzo mało czasu.
r.pr. Agata Wysocka:
Plany ogólne mają to znaczenie, że wydawane następnie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego muszą być zgodne z planem ogólnym, a zatem plan ogólny w ogóle, da nam możliwość, da nam w ogóle pomysł, że na tych Twoich ziemiach kiedyś będzie mogła potencjalnie powstać farma fotowoltaiczna i później miejscowy plan. Miejscowy plan to dla instalacji OZE kluczowy dokument. Zobaczmy jeszcze jak jest dzisiaj, bo żeby mówić o tym, co będzie później, to mówimy o tym, co jest dzisiaj. Dzisiaj, czyli jeszcze na starych przepisach, nazwijmy to, instalacje powstają albo jeżeli dla ziemi jest już miejscowy plan zagospodarowania, albo jeżeli planu nie ma, a jest wydana decyzja WZ. Po 2026 roku. podobnie. Przy czym zdecydowanie prymat dostaną miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, dlatego, że OZE będzie mogło być posadowione wyłącznie tam, gdzie miejscowy plan to przewiduje. I teraz uwaga zależy to od klasy użytku rolnego. Na klasach pierwszej, drugiej, trzeciej zawsze musi być miejscowy plan. Na klasach czwartych zależy od wielkości. Już nie wchodzę w szczegóły. Natomiast WZ -ki co do zasady zostaną, ale WZ- ki będą tylko na tych gruntach najsłabszych. Klasa piąta i gorsza. Dlatego nie słuchaj do końca to co mówi ten inwestor, który chce z Tobą zawrzeć umowę Zawsze właścicielu gruntu upewnij się w gminie czy w ogóle jest możliwość lub potencjalna posadowienia takiej farmy. Czy gmina zamierza wydać miejscowy plan, żeby mieć taki wewnętrzny spokój oczekiwania na rozpoczęcie budowy farmy OZE.
r.pr. Monika Urbanek:
Agata tych zmian jest bardzo dużo. Też mówiliśmy o tym na naszym poprzednim spotkaniu, który też jest tutaj na kanale dostępny. Też Wam polecam Agata mówiła tak ogólnie o reformie planowania przestrzennego tych przepisów. Powiedz mi, czy w związku z tym, że niewątpliwie ta branża energetyczna z zakresu energii odnawialnej jest taką branżą, która bardzo szybko się rozwija i też jest taka potrzeba z różnych względów politycznych i gospodarczych. Czy ustawodawca tutaj przewiduje jakieś ułatwienia dla tych inwestycji, czy jednak jest jakiś taki krok w stronę tych właścicieli nieruchomości, którzy chcieliby w ten sposób te swoje nieruchomości spożytkować?
r.pr. Agata Wysocka:
Owszem, zielona energia będzie miała swoje przywileje, dlatego że zgodnie z reformą przewiduje się uproszczony tryb uchwalania miejscowego planu. I te uproszczenie jest potrzebne, dlatego że jak pokazuje doświadczenie, samo uchwalanie planu jest kapitałowo chłonne, pracochłonne i czasochłonne. Trwa bardzo długo, przez co właściciele pozostają w niepewności. Dlatego wychodząc naprzeciw tym problemom, żeby te farmy powstawały szybciej, chodzi o przekształcenie w ogóle całej gospodarki na zieloną energię, żeby miejscowe plany dla takich instalacji powstawały szybciej. To, że te procedury będą uproszczone. To nie znaczy, że będą łatwe. Dlatego, że w grę wchodzi partycypacja społeczna, tzn. w przeciwieństwie do tego, co się działo wcześniej, decyzja WZ. Mamy niewiele stron postępowania. Szybko była WZ. Natomiast jak chcemy uchwalić plan NO projekt podlega konsultacjom z różnymi organami, podlega wyłożeniu do konsultacji publicznych. Lokalna społeczność ma prawo wnieść uwagi i taka inwestycja może być testowana. Ale co fajne, w tej całej reformie powstanie rejestr urbanistyczny, w którym za darmo w internecie będzie można spojrzeć, gdzie, na jakich terenach w Polsce w ogóle takie farmy będą możliwe do przeprowadzenia, co jest korzystne dla inwestorów tych większych. I ten uproszczony tryb OZE właśnie jest pomyślany po to, żeby szybciej farmy powstawały.
r.pr. Monika Urbanek:
Agata, powiedz może coś więcej na temat tych konsultacji społecznych, bo jest to taki ważny wątek. Czy w momencie kiedy faktycznie będzie jakaś grupa lokalnej społeczności, która będzie przeciwstawiała się powstaniu tej inwestycji, czy oni będą mieli decydujący głos, czy jednak decydujący głos będzie należał do organu, który rozpatrzy całą sprawę, uwzględniając wszystkie okoliczności i interesy wszystkich stron w tej sprawie?
r.pr. Agata Wysocka:
Prawo mówi, że urząd ma obowiązek skonsultowania projektu z ludźmi, ale nie ma obowiązku ich słuchania. Mówiąc w uproszczeniu, czyli te wszystkie uwagi, jakkolwiek wniesione czy na piśmie, czy elektronicznie, czy uwagi, które będą wniesione podczas spotkań z urbanista, spotkań na gruncie jakieś osobistych żali do urzędników, niestety nie będą wiążące dla organu gminy. Władztwo planistyczne zachowuje gmina. Czy to dobrze, czy niedobrze ocenimy sami. Ale no cała plastyka ma ten swój charakterystyczny swoją cechę, że nigdy wszystkim nie pasuje zagospodarowanie przestrzeni. Sąsiadowi farma obok będzie pasowało, a drugiemu nie będzie pasowało. Zawsze dochodzi do starcia interesów, ale ustawodawca pozwala wypowiedzieć się możliwie wszystkim, chociaż specjalnie w tej procedurze dla OZE czas wypowiadania się po prostu będzie odpowiednio krótszy chyba 14 dni, czyli troszkę krócej niż dla zwykłych, zwykłych miejscowych planów. I można powiedzieć, że faktycznie jeżeli ktoś będzie miał jakieś takie konkretne zarzuty, które będą też wynikały z jakichś dokumentów, które przedstawi, czyli będą w jakiś sposób uzasadnione, to jest większa szansa, że będą wzięte pod uwagę. Ale jeżeli ktoś będzie mówił nie, bo nie, bo mi się to nie podoba, to tak naprawdę raczej nie zablokuje skutecznie tej inwestycji, tylko z takiego powodu jakiegoś takiego subiektywnego odczucia, że nie chce, bo nie, bo bo, bo nie. Po prostu takie uwagi raczej będą nieskuteczne.
r.pr. Monika Urbanek:
A w Twojej ocenie to byśmy porównali tą obecną procedurę do tej procedury, która jest planowana, która jest w twojej ocenie korzystniejsza, zakładając, że będzie to w ogóle funkcjonowało po tych zmianach, że będzie tak modelowo, tak jak jest w ustawie. Z perspektywy właściciela gruntów to będzie prościej, jest prościej teraz czy będzie prościej, prościej po tych zmianach?
r.pr. Agata Wysocka:
Wydaje mi się, że z perspektywy właściciela prościej będzie, ale dopiero po tym okresie przejściowym, kiedy już cała Polska za lat pewnie kilka dopiero pokryje się planami i miejscowymi planami. Wtedy będziemy mieli stabilną sytuację prawną gruntu i wówczas właściciel będzie miał pewność, czy on może to wydzierżawić, czy nie. Dzisiaj podpisując tę umowę dzierżawy, on pozostaje w niepewności. To jest ten element. Pewnie to też mówisz swoim klientom, że nie od ciebie zależy właściciel czy farma powstanie. Decyzyjna jest cała procedura administracyjna, więc dopóki, dopóty w konkretnej gminie nie będziemy mieli już takiej ustalonej, utrwalonej polonistyki, jakby osobno dla każdej gminy, trzeba będzie to rozpatrywać. Natomiast dopiero za parę lat będziemy mieli stabilną sytuację. Dlatego chyba gdyby tak to usystematyzować. Lepiej jest teraz szybko zawierać umowy dzierżawy. Za jakiś czas trzeba już będzie to skonsultować ze specjalistą, żeby nie wpaść w tę lukę czasową po 26 roku, która może sprawić, że planowanie OZE będzie co najmniej utrudnione.
r.pr. Monika Urbanek:
A powiedz mi czy już ustawodawca określił co z takimi sprawami, które zostaną wszczęte pod koniec przyszłego roku, a nie zostaną zakończone prawomocnie wydaniem właśnie WZ do końca 2025 roku?
r.pr. Agata Wysocka:
Nie zadawaj mi takich pytań, bo nie wiem jak to jest. Nie chyba. Chyba. Chyba jest tak, że decyzje WZ, które zostały prawomocne zostają w mocy. Natomiast te, których procedura wszczęta jest przed 26 roku, a nie zakończona do końca 25 to nie wiem jak to jest, jakie są przepisy przejściowe. Pomóż mi Moniko.
r.pr. Monika Urbanek:
Nie wiem, nie wiem, dlatego pytam, bo się też zaczęłam zastanawiać właśnie co w takiej sytuacji?
r.pr. Agata Wysocka:
To my to sprawdzimy, bo my to widzimy, jak to jest. Zwłaszcza, że wiecie, ta, ta reforma jest naprawdę bardzo poważna i myślę, że tak naprawdę tutaj jest jeszcze wiele niewiadomych i będzie wiele niewiadomych w praktyce. No i jak znam życie, zapewne praktyka urzędów też będzie niejednolita. Niestety.
r.pr. Monika Urbanek:
Tak. Wydaje mi się, że jeszcze w tematyce OZE warto wiedzieć o takim nowym narzędziu, które wprowadzono. Mianowicie zintegrowany plan inwestycyjny, który będzie możliwy do zrobienia dla inwestycji OZE. Co to jest? Takie specjalne narzędzie, które jest de facto miejscowym planem tylko z inicjatywy inwestora OZE i z jego. Z jego płaceniem za ten miejscowy plan. To znaczy, jeżeli jakaś duża firma, która chce w Twojej gminie zrobić dużo instalacji OZE może zaproponować gminie, że sfinansuje miejscowy plan, a w zamian za to sfinansuje coś dla gminy. Mówiąc w uproszczeniu gmina na tym korzysta, bo ma sponsora bardzo drogiej procedury planistycznej i ten zintegrowany plan inwestycyjny kończy się podpisaniem aktu notarialnego wiążącego dokumentu, który przewiduje co zrobi inwestycja, co zrobi inwestor, co zrobi gmina. I to jest też uproszczona forma. Czyli znowu krok w kierunku zielonej energii dla inwestycji OZE. Ale tutaj inicjatywa należy tylko do dużych firm, a nie do właścicieli gruntów. Bloga. Ostatnie pytanie. Czy w Twojej ocenie do końca 2025 roku Polska pokryje się tymi ogólnymi planami i wszystkie gminy je uchwalą?
r.pr. Agata Wysocka:
Mówi się w branży, że to jest niemożliwe ze względu na małą ilość urbanistów, specjalistów, którzy byliby w stanie przygotować. Nie da się tego zrobić dla całej Polski na raz. Trzeba być realistą. Dlatego spodziewam się, że plany ogólne wejdą w życie raczej później, raczej później.
r.pr. Monika Urbanek:
Gdyby chcieć to podsumować Cóż, cały czas jesteśmy jeszcze w takim czasie przed troszkę. Na razie czaruje z fusów. Nie wiem, jak to będzie wyglądało w konkretnych gminach. Dlatego trzeba w każdej gminie rozpatrywać to osobno, dokładnie sprawdzać w urzędach, a później w rejestrze urbanistycznym, jeżeli powstanie. I trzeba wiedzieć, że te plany na dzierżawę aktualnie są możliwe i będą możliwe. Przy czym trzeba zdecydowanie bardzo dobrze zrobić due diligence nieruchomości, nie ufać ciemno firmom inwestycyjnym OZE i bardzo dobrze sprawdzać umowy dzierżawy przed ich podpisaniem.
r.pr. Monika Urbanek:
W takim razie dokładnie. Agata. Tyle wiadomości, że myślę, że tutaj dla naszych czytelników będzie na raz. Jakby. Na tym chyba zakończymy. Pewnie wrócimy jeszcze do tego tematu, bo podejrzewam, że pewnie przez te półtora roku już nie mówiąc później, po pierwszym stycznia 2026 będzie dużo się działo i na pewno będę Cię jeszcze prosiła. Będę Cię zapraszać tutaj do nas, żebyś powiedziała jak to wygląda w danym czasie, bo są to bardzo istotne rzeczy. Trochę szkoda, że jak zwykle takie takie kluczowe w sumie kwestie dla właścicieli nieruchomości. No tak, są trochę ustalane z wielką niewiadomą. Nie wiemy czy to czy to wejdzie, czy będzie czas wystarczający i powoduje to taką dużą niepewność na rynku nieruchomości, który jest wielkim rynkiem i tak naprawdę dzieją się tam inwestycje na wiele milionów. I tutaj jakby taka sytuacja nie powinna mieć miejsce. No ale no cóż, musimy sobie radzić w tej rzeczywistości, jaką mamy. Tak jest.
r.pr. Monika Urbanek:
Moim gościem była radca prawny Agata Wysocka. Przypominam, że będzie tutaj w opisie namiar na Kancelarię Agaty. Można się z nią umówić stacjonarnie bądź online. Również. To dla osób, bo tutaj mamy czytelników widzów z całej Polski, też zza granicy, bo też jest dosyć dużo osób właśnie, które gdzieś wyjechały, a te nieruchomości mają w Polsce nadal, więc to też są nasi odbiorcy. Można się umówić. Telefon, wideo, rozmowa, różne formy wchodzą w grę. Agata Wysocka, Monika Urbanek Dziękujemy Wam serdecznie i zapraszamy do kolejnych materiałów, które będziemy pewnie za jakiś czas przygotowywać.
r.pr. Agata Wysocka:
Dziękuję. Cześć, dzięki, do zobaczenia.